二手房交易法律风险提示

一、房屋权属主体资格要审清

　　重点要看产权证上权属人姓名和售房者身份信息是否一致，有无其他共有人。共有人不能到场的，应由其出具公证委托书。法律规定，未经共有人同意，部分共有人擅自转让共有财产所签订的买卖合同一般是无效的。

二、合同相对人身份要核清

　　关键看与你签订合同的人是不是具备完全民事行为能力、是否有权签订房屋买卖合同。如果是代理人受委托的，必须查明其代理权限，是否已有明确授权，千万不能因为代理人与房屋所有权人是夫妻、父母子女、兄弟姐妹等关系就当然相信其代理资格。如果发现代理人越权签订了房屋买卖合同，必须在一个月内向房屋所有权人提出追认。

　　此外，对实行房屋限购政策的地方，作为卖方还应该审核清楚买房者是否具备购房资格。

三、与房屋所有权相关的权属证书是否齐全

　　房屋所有权证、土地使用权证不仅是证明房屋所有权人对房屋享有所有权的凭证，证书上还载有所有权人、土地性质、使用年限、有无抵押负担的信息。如果出卖人不能出示相关权属证书，这样的二手房就会有猫腻的可能。

四、房屋产权转移是否受到限制

　　审查房屋有无被司法机关查封、抵押，是否是允许上市交易的经济适用房，近期是否被列入拆迁范围，是否是农村集体土地。上述几类房屋都存在交易障碍。

五、房屋关联信息必须要搞清楚

　　首先要搞清土地的性质，如果是工业用地等非住宅用地，这样的二手房是不能过户的。其次还应注意审查土地的使用年限。还要看房屋现状是否如实描述：房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量等是否理想。

六、交易的房屋是否存在租赁

　　房屋是否被第三人承租是买受人必须审查的重要内容。法律上有句话叫做“买卖不破租赁”，就是说房屋买受人必须等到房屋买卖合同签订之前就成立的租赁合同期满后才能实际使用房屋。同时法律规定承租人在同等条件下有优先购买权，如果出卖人没有处理好与承租人的关系，可能会影响房屋的实际取得。

七、物管费用是否拖欠

　　有些房主在转让房屋时，物业管理费、电费等长期拖欠，买受人买房后就不得不处理这些麻烦事，搞得不好所有费用都要由买受人承担。

八、中介机构的居间服务是否合法

　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

九、中介佣金的支付必须要明确

　　如果买卖双方通过中介提供的信息取得联系，私下交易，企图省去中介费用，不仅不容易达到目的，还有可能承担额外的违约责任。

　　有关佣金支付，一定要看清楚合同是如何约定的。浙江省的相关规定是，买卖双方需支付房屋总价的2%给中介作为佣金，买卖双方一般各占一半。

十、房款支付方式必须表达清楚

　　在签订时应尽可能地对付款方式、日期、数额做具体的约定。最好的方式是，购房者把购房款存在银行指示交款的专用账户中，约定只有证办下来，才付给出卖人房款。

十一、交房时间一定要确定

　　在签订合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买方将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买方可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖方按时交房。

十二、办理过户登记手续要及时

十三、因避税而导致的过户风险一定要防范

　　现行政策规定满两年的普通住房可以免营业税，满五年可以免所得税。有些当事人为节省一些费用，约定数年后再办理房产过户手续。这种做法对买受人来说风险很大，没有过户意味着房屋所有权人还是出卖人，即使买受人入住了，还是有被出卖人利用的空间，不要因小失大。

十四、警惕迟迟领不到房产证的现象

　　在极特殊情况下，买卖双方正常办理了房产过户手续，但买方在规定的时间却领不到房产证，这时买方应当立即向发证机关问明情况。如果属于虚假交易、不能办理房产证的情况，应当立即采取司法手段切实保护自己的合法利益。

十五、妥善保留相关证据

嘉兴市物资拍卖有限公司

2013年6月3日